Was ist ein geschlossener Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds beteiligen sich an Gewerbeimmobilien ( z. B. Bürohäuser, Kinos, Einkaufsmärkte etc.) oder großen Wohnanlagen. Dabei stehen die Objekte und die Investitionsgesamthöhe meistens von vornherein fest.

Eine Kapitalanlage in Immobilien bedeutet eine Investition in Realvermögen, deren wesentlicher Vorteil als Sachwertinvestition im allgemeinen im Inflationsschutz besteht. Fortlaufende Preissteigerungen führen langfristig zu höheren Mieterträgen. Immobilienwerte überstanden zwei Inflationen während der letzten hundert Jahre und deren Werte haben sich binnen der vergangenen 40 Jahren mehr als versechsfacht, während der Wert des Geldes nur noch ein Drittel des ursprünglichen Anlagebetrages beträgt.

Als Privatanleger (im Gegensatz zu institutionellen Anlegern) können Sie sich über einen geschlossenen Immobilienfonds an den Wertsteigerungen von Immobilien und deren Vermietungserfolgen beteiligen.

Ein Immobilienfonds setzt sich aus

• Eigenkapital (eingesammelte Beträge der Investoren) und
• Fremdkapital (das Darlehen, das der Fonds selbst aufnimmt)

zusammen. Und im Gegensatz zur selbst erworbenen Vermietungsimmobilie hat man mit einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds keine Arbeit mit dem Objekt und keinerlei Verpflichtungen gegenüber den Mietern.

Sobald das Geld für das gesamte Investitionsvolumen gesammelt worden ist, wird der Fonds "geschlossen" und steht somit von vorneherein nur für eine begrenzte Anzahl an Anlegern zur Verfügung. Daher auch der Begriff "geschlossener Immobilienfonds". Die Vertragslaufzeit hängt vom jeweiligen Objekt und dem Initiator ab und beträgt regelmäßig zwischen 7 - 20 Jahre. Auch eine Laufzeit von 30 Jahren ist möglich, so dass man sicherstellen sollte, während dieser Zeit das Geld nicht zu benötigen. Vorzeitige Auflösung von Verträgen ist meist nur schwer und dann auch nur mit Verlusten möglich.

Über Gewerbeimmobilien erreichen die Anleger oft Erträge, die deutlich über ein Einzelinvestment im klassischen Wohnungsmarkt liegen. Der Ertrag resultiert aus der Miete, die während der Laufzeit ausgeschüttet und dem Verkaufspreis der Immobilie, der am Ende der Laufzeit erzielt wird. Meist liegen die Anfangsausschüttungen zwischen 7 - 9 Prozent p. a. und steigen in der Regel an, so dass eine effektive Rendite zwischen 6 - 9 Prozent p. a. erzielt werden kann (in Abhängigkeit vom individuellen Steuersatz). Allerdings bringen Ihnen die bislang geltend zu machenden Anfangsverluste durch einen bestimmten Steuerstundungseffekt ab dem 11.11.2005 keine Liquiditätsvorteile mehr.

Auf die Qualität der Immobilie achten

Wer in geschlossenen Immobilienfonds investiert, sollte wissen, dass sich durch ein Engagement auch Risiken ergeben können. So kann sich eine vermeintliche Renditeimmobilie als Pleiteobjekt entpuppen. Es wird sich nämlich kaum lohnen, ein drittes Einkaufszentrum in einer sächsischen Kleinstadt zu bauen.

Schauen Sie deshalb schon sehr genau hin, wo Sie Ihr Geld investieren. Aber leider überfordert eine objektive Einschätzung des Standorts den Anleger in den meisten Fällen.

Gerne beraten wir Sie in allen Fragen der für Sie optimalen Anlageform!

Oder wussten Sie, wie man die Höhe der Investitionssumme ermittelt? Die Empfehlungen bieten eine Breite vom 11- bis zum 17-fachen einer Nettojahresmiete, weil die Immobilien in unterschiedlichen Lagen errichtet werden. So ist in München oder Frankfurt a. M. in 1a-Lage das 20-fache nicht unüblich. Ein Einkaufsmarkt auf der "grünen Wiese" vor der Stadt vielleicht gerade mal das 12-fache. Als Faustformel gilt: Mindestens 60 bis 70 Prozent des Objektes sollten langfristig an solvente Mieter vermietet sein.

Oder durchschauen Sie die Zahlen zu den erwarteten Mieteinnahmen und Gewinnen? Dann sind Sie schon ein Profi, weil der Laie diese Zahlen schwer durchschauen kann. Wer die sichere Seite wählt, der sollte von einer größeren Investition kompetente Fachleute zu Rate ziehen.

Früher war ein Investment in einen geschlossenen Immobilienfonds für Besserverdienende eine interessante Steuerspar-Möglichkeit. Diese hat der Gesetzgeber inzwischen jedoch stark eingeschränkt. Daher misst man heute einer guten Rendite eine deutlich größere Bedeutung bei. Erfolgreiche geschlossene Immobilienfonds können heute sechs bis sieben Prozent Rendite im Jahr abwerfen. Allerdings gilt dies meist für Objekte im Ausland (z. B. Holland und USA), die mit Abstand auch das größte Produktsegment innerhalb des Beteiligungsmarktes stellten (bezogen auf das Jahr 2002).

Dazu sollte die Immobilie am Ende der Laufzeit noch zu einem guten Preis verkauft werden können.

Risiken

Achtung Fallstricke: Mancher Anleger haftet mit dem Privatvermögen!

Selten kommt es vor, dass die Fondsaufleger eine "Gesellschaft des bürgerlichen Rechts" als Gesellschaftsform wählen. Dann kann es aber böse Überraschungen bringen. Hier haftet der Gesellschafter zusätzlich zum Geld, das er in die Fondsanteile gesteckt hat, mit seinem gesamten Privatvermögen. Somit wird schon auf die Form der gewählten Gesellschaft geachtet, weil Anleger bei Kommanditgesellschaften beispielsweise nur mit ihrer Einlage haften. Und die zu verlieren wäre ja auch schon schlimm genug.

Darüber hinaus besteht das generelle Risiko einer Immobilieninvestition in einem Mietausfall bzw. Leerstand des Objektes oder Teile davon. Auch kann die geplante Wertentwicklung nicht eintreten und negativ ausfallen. Unvorhergesehen hohe Zinsen bei einer möglichen Anschlussfinanzierung können sich ebenfalls negativ auf die Erträge auswirken.

Für wen kommt daher ein Investment in geschlossene Immobilienfonds infrage?

Die Anlage in geschlossene Immobilienfonds lohnt sich insbesondere für Investoren, die

• Eher eine konservative Risikoausprägung haben
• Eine "Immobilienvorliebe" besitzen, aber den hohen Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand für eine eigene Immobilie scheuen
• auch als Bezieher eines kleinen Einkommens die Vorteile einer Immobilienanlage nutzen möchten